Compré un inmueble en el 2024, pero recién empecé a pagar el crédito hipotecario en el 2025.
Suena a truco, pero es una modalidad totalmente válida llamada Desembolso a la Entrega. Si alguna vez has pensado en invertir en un departamento en planos o en construcción, sabrás que el gran dolor de cabeza es el “pago doble”: tu alquiler actual y la cuota del crédito del depa que aún no puedes habitar ni alquilar.
En este artículo, voy a abrir mis números y compartirte mi propio caso (un depa en Lince) para que entiendas cómo funciona esta estrategia en la práctica, los riesgos ocultos que nadie te cuenta y cómo logré ahorrarme más de 13,000 soles en cuotas gracias a esto.
¿Qué es exactamente el Desembolso a la Entrega?
En una compra tradicional (planos o construcción), el banco desembolsa el dinero a la inmobiliaria al inicio. Desde el mes siguiente, tú empiezas a pagar tus cuotas, aunque el edificio sea todavía un terreno en construcción.
Con el Desembolso a la Entrega, la figura cambia:
- Pagas tu cuota inicial.
- El banco NO suelta el dinero del préstamo hipotecario todavía. De hecho, ni siquiera lo sacas a tu nombre todavía.
- No pagas ninguna cuota mensual durante el tiempo de construcción.
- El crédito se efectúa (y empiezas a pagar) recién cuando el inmueble está cerca a entregarse.
¿Por qué existe esto?
Es una estrategia comercial. No todas las inmobiliarias lo ofrecen, ni todos los proyectos lo tienen. A veces, solo un porcentaje de unidades dentro de un edificio.
Para el inversionista, el beneficio es directo: Eficiencia de capital. Si el depa es para inversión, tu objetivo es que el inquilino contribuya al pago de la cuota. Con esta modalidad, alineas el inicio de tu deuda con el inicio de tu flujo de ingresos (el alquiler).
Mi Caso Real: Proyecto en Lince
En septiembre de 2024, me llegó una oportunidad a través de un amigo. Era un proyecto de la inmobiliaria Albamar en Lince, que ya estaba en construcción y le faltaban unos 8 meses para la entrega.
En la llamada de venta, me ofrecieron el beneficio de desembolso a la entrega (incluso figuraba en el brochure). Decidí entrar.
Aquí te cuento el «paso a paso» administrativo y financiero, porque hay detalles que no salen en la publicidad.
Paso 1: La Carta de Aprobación (El «Check» Inicial)
Aunque no vas a sacar el crédito todavía, la inmobiliaria necesita saber que no eres un riesgo. Necesitan confirmar que eres «sujeto de crédito».
Me pidieron una Carta de Aprobación. Para esto, pasé una evaluación regular con el banco (boletas, recibos por honorarios, declaraciones a la SUNAT, etc.).
Cuando fui al banco (yo tramité con IBK y BCP), mi objetivo era solo obtener la carta que dijera «Sí, te prestamos hasta X monto».
Ojo con esto: No le dije al funcionario que era con «desembolso a la entrega». ¿Por qué? Porque si el asesor sabe que no va a colocar el crédito ese mes, a veces pierden interés o el trámite se vuelve lento. Yo necesitaba el documento para firmar la minuta.
Obtuve dos cartas (IBK y BCP). Con ese papel, la inmobiliaria sabe que el dinero existirá en el futuro.
Paso 2: Firma de Minuta y Condiciones
Con la carta aprobada, firmamos la minuta.
Revisando el contrato, no encontré una cláusula gigante que dijera «DESEMBOLSO A LA ENTREGA». Sin embargo, la redacción indicaba que el saldo restante del precio de venta (lo que cubre el hipotecario) se cancelaría a la firma de la Escritura Pública.
En Perú, la Escritura Pública se firma muy cerca con la entrega del inmueble.
Asimismo había una pequeña nota sobre la dinámica del ‘Desembolso a la Entrega’
Paso 3: Cuidar el Historial
Aquí es donde está el riesgo. Desde que firmas la minuta hasta que te entregan el depa pueden pasar bastantes meses (en mi caso fueron unos 6 meses porque ya estaba en construcción).
La carta de aprobación inicial tiene fecha de caducidad. Cuando llegue el momento de la entrega, el banco te va a tener que evaluar de nuevo desde cero.
Durante este periodo de espera, tu misión es cuidar tu historial:
- No saques otros créditos: Ni vehiculares, ni de consumo.
- Cero deudas vencidas: Paga tu tarjeta de crédito a tiempo.
- Cuidado con los servicios: Un recibo de luz olvidado te puede mandar a Infocorp.
- Estabilidad laboral: No es momento de renunciar para «emprender» o cambiar drásticamente de dependiente a independiente. Lastimosamente los independientes la tienen más difícil al sacar préstamos.
El Riesgo: Si al final el banco no te aprueba el crédito porque te endeudaste en otra cosa, aplicas a la cláusula de penalidad. En mi contrato, la penalidad era del 40% del precio total de venta. Es decir, podrías perder toda tu inicial y más.
Podrían también esperarte pero retrasarían la entrega y podrían aplicar intereses/mora.
Paso 4: El desembolso real
Me avisaron a mediados de febrero que la entrega sería la primera semana de abril. Es decir como mes y medio antes.
Aquí es donde ya vas a sacar el préstamo y donde tienes que buscar la mejor propuesta: tienes que buscar hacer competir a los bancos (al menos a los que trabajen con la inmobiliaria)
Yo puse sobre la mesa a Interbank, Scotiabank y BBVA.
- Scotiabank: Ni lo intentó, no llegaba a las tasas.
- BBVA: Dio pelea, pero llegó a su límite.
- IBK: Me ofreció las mejores condiciones
Aquí la nueva carta de aprobación de IBK (nueva evaluación, nuevo trámite).
El crédito se desembolsó en una semana y mi primera cuota se programó para el 22 de marzo.
¿Valió la pena?
El departamento me lo entregaron a inicios de abril (un mes antes de lo previsto, punto para la inmobiliaria). Mi primera cuota real la pagué a finales de marzo.
Si hubiera comprado con crédito tradicional (desembolso inmediato) en octubre 2024, hubiera pagado varias cuotas desde el inicio.
- Cuotas ahorradas: 5 meses.
- Ahorro total estimado: S/ 13,700 aprox
Este ahorro fue directo a la rentabilidad del proyecto. Además, el inquilino entró en julio (tuve un retraso con la instalación del gas, cosas que pasan), por lo que mi periodo de «vacancia» pagando hipoteca sin inquilino fue mínimo.
Si hubiera comprado este proyecto en planos hace más de un año bajo esta modalidad, el ahorro hubiera sido mayor.
Si prefieres ver esto en video
Aquí te cuento la historia completa con todos los detalles:
Conclusión
Comprar un inmueble con Desembolso a la Entrega es una herramienta financiera potente para mejorar la rentabilidad de tu inversión y cuidar tu flujo de caja. Sin embargo, requiere disciplina: no puedes descuidar tu perfil crediticio en el periodo de espera, o la penalidad te puede destruir.
