Alquilar vs Comprar: ¿Qué conviene?

Entrando a la adultez, una de las preguntas más importantes que debemos hacernos es si conviene alquilar o comprar una vivienda cuando toca independizarnos. Todos hemos escuchado en algún momento frases como “Alquilar es regalar tu plata”, “Si no compras, estás pagando la hipoteca de otra persona”, o “Cuando compras una casa la casa no es tuya, es del banco”. En este artículo analizaremos los pros y contras de ambas opciones para ayudarte a tomar la mejor decisión, y trataremos de romper algunos mitos.

INTRO

Vamos a estructurar este video en 3 partes:

  1. Hablaremos de los pros y contras de alquilar y comprar, y la situacion en el Peru
  2. Analizaremos la parte financiera de comprar o alquilar para entender los posibles escenarios de cada alternativa
  3. Para terminar, hablaremos sobre

1: Introducción

Empecemos desde abajo. Alquilar una propiedad para vivir significa que le pagarás un monto mensual a una persona o una empresa a cambio del derecho de habitarla y aprovecharla. Normalmente tú pagarás tus servicios, mantenimiento y los arbitrios municipales, pero quien te alquila se encargará de cualquier impuesto, reparaciones mayores, y cualquier otro gasto relacionado directamente al inmueble.

Comprar una propiedad significa adquirir los derechos sobre un inmueble, inscribirte como propietario en registros públicos, y volverte responsable de la casa o departamento. Aquí, tu decidirás si la usas, la alquilas, la dejas vacía, la regalas, o lo que quieras hacer con ella. Obviamente, alquilar una propiedad es drásticamente más barato porque no te estás quedando con nada, cuando dejas de pagar, dejas de tener el derecho de uso del inmueble. Pero, ¿realmente conviene comprar una prop iedad para vivir en ella?

Comprar un inmueble supone una inversión de dinero muy alta, y en la gran mayoría de casos las personas piden dinero prestado del banco para poder comprarlas. Según información de La República, el precio promedio por metro cuadraodo en Enero de este año fue de S/6,796 en todo el país y S/6,741 en los distritos conocidos como “Lima Moderna” como Magdalena, San Miguel, Jesus María, Lince, Pueblo Libre, y Surquillo. Tomando estos números como referencia, suponiendo que una pareja joven sin hijos quiere independizarse en un departamento de 50 metros cuadrados, deberá pagar aproximadamente S/337,000, o 329 sueldos mínimos.

Fuente: https://larepublica.pe/economia/2023/03/08/precios-de-viviendas-subieron-en-lima-cuanto-cuestan-segun-metro-cuadrado-y-distrito-precio-casas-departamentos-atmp-691344

Fuente: https://larepublica.pe/economia/2023/03/08/precios-de-viviendas-subieron-en-lima-cuanto-cuestan-segun-metro-cuadrado-y-distrito-precio-casas-departamentos-atmp-691344

Estos precios nos llevan a que la gran mayoría de peruanos saque un préstamo por 80% o 90% del costo que, con una coyuntura de tasas altas como la de hoy, nos lleva a unas cuotas exhorbitantes y por periodos muy largos. Si financiamos nuestro departamento promedio de S/337,000 con una inicial de 10% a 20 años con una tasa de 9% (promedio para el mercado actual) nuestra cuota será de aproximadamente S/2,800, contando los seguros de desgravamen y vivienda que deberás pagar. Por el contrario, alquilar una propiedad de características similares te puede costar S/1,800 mensuales si es moderna, o mucho menos si es un poco más antigua.

Para tomar la decision entre comprar y alquilar, hay muchos pros y cons generales, pero tambien una perspectiva financiera que me gustaria presentarles asi que quedate hasta el final del video. Dentro de las ventajas y desventajas tenemos:

Alquilar

Pros

  • Flexibilidad: Alquilar una casa te permite ser más flexible, ya que no estás atado a una propiedad. Si necesitas mudarte por trabajo o por cualquier otra razón, no tendrás que preocuparte por vender la propiedad.
  • Menos responsabilidad: Si alquilas una casa, no tendrás que preocuparte por los arreglos y reparaciones necesarias. El propietario del inmueble se encargará de estos problemas.
  • Menos gastos iniciales: El alquiler no requiere una gran cantidad de dinero para empezar. Solo necesitarás el depósito y la renta del primer mes. Inclusive hay alquileres amoblados para nisiquiera tener ese gasto inicial.

Contras

  • Sin inversión: Alquilar una casa no es una inversión. Estás pagando por el uso de una propiedad, pero no estás construyendo patrimonio.
  • Sin control: Como inquilino, no tendrás control sobre la propiedad. El propietario puede decidir no renovar tu contrato o cambiar las condiciones en cualquier momento. Tampoco podras hacer modificaciones a la propiedad, asi que sera mas dificil disenar la vivienda exactamente a tu gusto.
  • Menos control en los costos: El alquiler aumenta en el tiempo, y en el Peru no hay ninguna ley que regule los incrementos. Si luego de 12 meses te quieren incrementar al precio en 50%, lo pueden hacer. Seguramente no lo haran, pero podrian hacerlo, y no es raro escuchar de incrementos altos, especialmente en situaciones de altas tasas como el 2023.

Comprar

Pros

  • Construyes patrimonio: La compra de una vivienda construye patrimonio a lo largo del tiempo, y muchos lo ven como un activo de seguridad, algo tangible y que puedes eventualmente heredar a tus seres queridos.
  • Control: Como propietario, tienes control sobre la propiedad. Puedes hacer cambios y mejoras sin pedir permiso a nadie.
  • Estabilidad: Si compras una casa, tendrás estabilidad en tu hogar. No tendrás que preocuparte por mudarte a menos que tú lo decidas.

Contras

  • Gastos iniciales: La compra de una casa requiere una gran cantidad de dinero para el pago inicial, la inspección y otros gastos.
  • Pagos mensuales con consecuencias mas altas: Al tener un credito hipotecario, te comprometes a pagar cuotas mensuales por un tiempo enorme. Durante este tiempo, tu flujo de caja tendra un desembolso importante, y no puedes dejar de pagarlo porque los contratos traen muchas penalidades en caso de impago, pudiendo inclusive llegar a perder la propiedad.
  • Reparaciones y mantenimiento: Como propietario, eres responsable de todas las reparaciones y el mantenimiento de la propiedad.
  • Menos flexibilidad: Si necesitas mudarte, tendrás que vender la propiedad o alquilarla. Esto puede ser un proceso largo y costoso.

2: Analisis financiero

Hablemos ahora netamente del aspecto financiero. Tomemos como ejemplo nuestra vivienda promedio en Lima Moderna de S/337,000. Supongamos que Luis esta evaluando entre comprarla con un credito dando el 10% de inicial, o alquilarla a S/1,800 mensuales. Luis tiene el dinero para la inicial ahorrado.

En esta tabla te presento el escenario si Luis decide comprar. El primer anio, desembolsara la cuota inicial mas algunos gastos notariales, registrarles, y bancarios, ademas de las 12 cuotas de S/2,800 mensuales de su credito. Ademas, debera pagar un impuesto predial todos los anios, y supondremos que es un departamento nuevo y no tendra que pagar alcabala. Como podemos ver, todos los anios tiene un desembolso importante, pero al final de los 20 anios el tiene una propiedad, la cual asumimos que se aprecio (su valor aumento) en 2% anuales (la apreciacion anual de los ultimos 10 anios fue de 1.5% segun data del BCR). Si Luis decide vender la casa en ese momento, recibira S/500,764 habiendo disfrutado de la vivienda durante 20 años.

Veamos ahora que pasa si Luis toma este dinero y alquila la propiedad a S/1,800 mensuales (creciendo en 2% cada año), y decide invertir la diferencia (ademas de la inicial), suponiendo que logra obtener un rendimiento de 7% anual (lo que está pagando Agora en este momento, podria ser inclusive mas en un plazo fijo, por ejemplo). Al final de los 20 años no tendra un inmueble, pero tendrá S/618,078 en su cuenta bancaria, y durante esos 20 años no solamente tuvo un lugar en donde vivir, sino que ademas tuvo flexibilidad para ir a otro departamento si asi lo deseaba. Por supuesto, este escenario solo funciona si al momento de tomar la decision tienes la misma disponibilidad de efectivo como para dar una inicial, y la capacidad de asumir el mismo compromiso mensual que en la compra:

Esta comparacion asume solo los montos que comprar vs alquilar tienen de diferentes, ya que en ambos casos se pagan arbitrios, mantenimiento, servicios, etc. Este ejemplo es meramente referencial, pero sirve como referencia para entender como alquilar puede ayudar a liberar flujo de caja importante. Si uno decide invertir este diferencial, puede aprovechar el interes compuesto a su favor para generar riqueza en el largo plazo, como en este ejemplo donde Luis generó S/117,314 más de riqueza a lo largo de 20 años alquilando en vez de comprar. Con este ejemplo NO estamos afirmando que alquilar siempre va a ser una mejor decision, pero ayuda a romper ese mito que muchos de nosotros tenemos de que comprar una propiedad es la unica alternativa que hace sentido, ya que hay otras opciones igual o hasta mas rentables, cuando son combinadas con una buena estrategia de inversion.

3: ¿Qué opción conviene más?

En términos financieros, saber si conviene comprar o alquilar depende de tu situacion personal y de las condiciones de la transaccion como precio, tasa de interes, y otros elementos que lamentablemente no podemos controlar ni predecir como por ejemplo el nivel de apreciacion de los inmuebles durante el periodo de analisis. En el ejemplo anterior con los supuestos que mencione, los numeros te dicen que te conviene alquilar en vez de comprar e invertir ese dinero que liberas. Pero esto no siempre es asi.

Por ejemplo, si en vez de pagar S/1,800 por el alquiler inicial, nos lo ofrecen a S/1,900, y asumimos una apreciacion anual de 2.5% en vez de 2.0%, la situacion cambia un poco y se inclina mas hacia que convenga comprar la propiedad:

Nuestra recomendacion es hacer un analisis su situacion personal y entender si en la vivienda especifica que estan evaluando, conviene comprar o alquilar. Si te gusto este tipo de video, dejanos un comentario sobre lo que quisieras ver despues, y si estas evaluando una propiedad especifica, dejanos los detalles porque podriamos utilizarlo como ejemplo para un proximo video donde podriamos ensenarte a armar estos analisis.

En resumen, la decisión de alquilar o comprar dependerá de:

  1. Aspecto emocional y contexto de vida: Necesitas evaluar si en tu etapa de vida valoras mas la estabilidad y estas seguro de que esa vivienda es donde quieres vivir al menos 10 anios, y tener una vivienda propia es parte de tus metas personales. De nada sirve tomar una decision puramente financiera si no vas a disfrutar de esa deicison
  2. Aspecto financiero: Habiendo hecho este analisis personal, es hora de analizar los numeros. Basandonos en este ejemplo rapido que hicimos hoy: a. Si eres capaz de invertir tu dinero en tasas de 7% de manera consistente y vas a invertir concientemente de manera consistente, alquilar es una buena alternativa b. Si luego de correr los numeros, la combinacion de tasa de interes y proyeccion de apreciacion en la zona favorece la compra, entonces no tengas miedo de irte por comprar la vivienda a credito.

No hay un ganador definitivo entre comprar y alquilar, pero espero que este video te ayude a entender que no hay un solo ganador en todos los casos, necesitamos romper los mitos y aplicar nuestro conocimiento financiero a nuestras decisiones. Espero que este video los pueda ayudar a tomar la mejor decision en el futuro.

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